8(8452)53-15-77

8-903-328-15-77

and.reid@mail.ru

Горячие предложения

Рынок Недвижимости в России

По прогнозу профессора Геннадия СТЕРНИКА, стагнация российского рынка жилья в следующем году продолжится. В 2017 году высока вероятность кризиса, а затем рынок вступит в восстановительную стадию, которая будет сопровождаться ростом цен.

Долгосрочный прогноз развития рынка жилья на десять лет, который недавно представил авторитетный аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник, озадачил российских риэлторов. В ближайшие два года им придется готовиться к снижению покупательского спроса и цен, затем – к их резкому падению. Рост (и спроса, и цен) начнется в 2019 году. В ожидании рецессии застройщики будут реагировать на изменившиеся условия уменьшением объемов вводимых площадей, поведут консервативную политику и предпочтут не инициировать крупных проектов. Но рецессия, «дно» которой, по мнению нашего эксперта, должно прийтись на 2017 год, все-таки будет не столь масштабной, нежели та, что имела место в 2008-2009 годах. К тому же у представителей власти и участников рынка недвижимости еще есть время, чтобы к ней подготовиться и выработать антикризисные программы. Обо всем этом мы беседуем с профессором Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова Геннадием Стерником.

– Геннадий Моисеевич, вот картина сегодняшнего дня: российский рубль сдает позиции под натиском девальвации, нефть подешевела, а вопрос о том, что будет с ценами на жилье, волнует даже бабушек на скамейках у подъездов. Но эксперты порой дают на сей счет диаметрально противоположные оценки и прогнозы. Насколько целесообразно хранение средств в квадратных метрах? К чему, с вашей точки зрения, следует готовиться?

– Поводов для паники нет. Жилая недвижимость – нынче не самый подходящий объект для быстрых спекулятивных вложений, и это факт. Но в долгосрочной перспективе она будет расти в цене. Макроэкономические шоки последних месяцев (а их в связи с событиями на Украине случилось немало), конечно, влияют на поведение участников рынка недвижимости. Но я бы не стал преувеличивать роль всех этих событий в долгосрочной перспективе.

– В прошлом интервью два года назад вы говорили о том, что рынок жилья вступил в период застоя. Но наступил 2014 год, и что мы видим? В краткосрочных периодах – два или три месяца – происходят подвижки, которые порой кажутся наблюдателям знаковыми: например, после первого в этом году скачка девальвации на рынке наблюдалось оживление, а весной количество сделок в Москве достигло рекордных значений…

– В то же время осенью, когда начался куда как более серьезный виток девальвации, ни увеличения спроса, ни паники не было. Получается, что рынок в конечном итоге берет свое: периоды оживления уравновешиваются почти симметричными спадами.

На самом деле основные значения, которые закладываются в прогнозные модели, – это данные об объемах предложения и платежеспособного спроса. В этом отношении ключевой показатель для анализа ситуации на рынке жилья – доходы населения. Но они в последние годы почти не росли. Поэтому российский рынок жилья, едва восстановившись после кризиса 2008 года, вкатился в стагнацию, которая до сих пор продолжается.

– Какие макроэкономические показатели вы закладываете в свои прогнозы?

– Для того чтобы сделать прогноз о том, куда дальше двинется рынок жилья (а именно – цены и спрос), приходится оперировать прогнозными сценариями Минэкономразвития на предмет динамики прироста ВВП и доходов населения. Но здесь сделаем оговорку: официально публикуемые оценки перспектив от правительственных экспертов, как правило, более оптимистичны, нежели неофициальные, которые порой высказываются в частных беседах. Так вот, при подготовке прогнозов для рынка недвижимости мы учитывали в первую очередь пессимистичные оценки положения дел в экономике. Результат в данном случае получается не столь радужным, как хотелось бы, но, по крайней мере, он дает возможность вовремя и в нужном месте стелить соломку.

– Сколько продлится стагнация? И что будет дальше?

– На прошедшем в октябре Жилищном Форуме я представил прогноз, сделанный нашей рабочей группой для Москвы. В соответствии с нашей оценкой, в 2015-2016 годах еще будет продолжаться стагнационная, или, как вы сказали, застойная, стадия в развитии рынка жилья: замедление темпов роста цен, снижение спроса, уменьшение объемов предложения и строительства. Так вот, по нашим прогнозам, на первичном рынке спрос сравняется с предложением в 2015-м, а на вторичном это произойдет в 2016 году. Далее рынок перейдет в состояние рецессии: спрос и цены резко упадут. Начало восстановительной стадии ожидается с 2019 года.

– Раньше, давая прогнозы, вы обычно предлагали несколько сценариев, на сей раз только один. Почему такая уверенность?

– В общей сложности российский рынок недвижимости еще очень молод, но уже пережил два полных цикла протяженностью около десяти лет и сейчас находится в середине третьего. Стало быть, за это время аналитики уже смогли присмотреться к рынку и изучить его поведение. Третий цикл, согласно нашему прогнозу, как раз и завершится в 2018 году снижением цен в долларовом эквиваленте примерно на 40-45% по сравнению с сегодняшним уровнем. В первой половине четвертого цикла начнется рост цен, а до 2024 года они должны вырасти вдвое (опять-таки в долларовом выражении). Отметим, что обычно мы делаем «рублевые» прогнозы. Но на столичном рынке жилья цены в рублях считают только последние восемь лет. И когда речь идет о длительном периоде наблюдений, для наглядности ценовые значения приходится пересчитывать в долларах.